Vastgoedactiviteiten en het Vlaamse regime voor familiale vennootschappen

Een belangrijke voorwaarde om een familiale vennootschap belastingvrij te schenken of te laten vererven aan een verlaagd tarief (3% of 7%) in de erfbelasting, is het uitoefenen van een economische activiteit. De rechtbank van eerste aanleg te Gent heeft op 9 januari 2024 uitspraak gedaan over de vraag of de loutere intragroepsverhuur volstaat als kwalificerende economische activiteit, indien er daarnaast ook privaat vastgoed aanwezig is in die vennootschap. 

Concrete feiten

Het betrof een vastgoedvennootschap waarvan het merendeel van de aandelen rechtstreeks werd aangehouden door de erflater. De vennootschap maakt deel uit van een groep die actief is in gereedschapswerktuigen, landbouw- en tuinmachines. Alle vennootschappen van de groep stonden onder centrale leiding.

De vennootschap is eigenaar van enkele bedrijfsgebouwen die uitsluitend aan andere groepsvennootschappen worden verhuurd met het oog op rendement. De vennootschap is diverse leningen aangegaan voor het doen van belangrijke investeringen in deze activiteit, waardoor de vennootschap onderworpen is aan het ondernemingsrisico. Naast deze bedrijfsgebouwen bezit de vennootschap de blote eigendom van een appartement waarvan het vruchtgebruik wordt aangehouden door de moeder van de erflater.

Op basis van de wettelijke criteria (het balanstotaal bestaat uit meer dan 50% vastgoed én de personeelslasten bedragen 1,5% of minder van het balanstotaal, in één van de drie voorgaande boekjaren) wordt de vennootschap vermoed een gebrek aan reële economische activiteit te hebben.

De erfgenamen menen echter dat er afdoende tegenbewijs voorhanden is om dit wettelijk vermoeden te weerleggen, en verzochten de toepassing van het verlaagd tarief inzake de vererving van een familiale vennootschap, doch dit werd niet toegekend door de Vlaamse Belastingdienst (hierna ‘Vlabel’).

Het standpunt van Vlabel

Vlabel hanteert in zijn omzendbrief 2015/2 het principe dat de verhuur van onroerende goederen in aanmerking kan komen voor het leveren van het tegenbewijs, doch enkel wanneer “het bedrijfsgebouwen betreft die uitsluitend door één of meer actieve dochtervennootschap(pen) word(t)(en) gebruikt. Elke andere vorm van verhuur (verhuur aan privépersonen of beroepspersonen buiten de groepsstructuur) wordt dus niet aanvaard als tegenbewijs en zal steeds aanzien worden als privaat patrimonium”. 

Zodra de vennootschap vastgoed met een privaat karakter aanhoudt zal Vlabel het tegenbewijs aldus niet aanvaarden, en dit ongeacht het aandeel of percentage dat dit privaat onroerend goed vertegenwoordigt in het totaal van het aanwezige vastgoed van de vennootschap.

In een arrest van 1 juni 2021 werd deze strikte visie afgewezen door het hof van beroep te Gent. Het hof oordeelde dat het standpunt van Vlabel niet strookt met de letterlijke tekst van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), die niet voorziet dat er geen tegenbewijs meer mogelijk is van zodra de vennootschap ook maar één privaat onroerend goed aanhoudt. Uit de tekst van de VCF blijkt immers nergens dat er enig onderscheid moet gemaakt worden naargelang het type vastgoed bij de toetsing van het tegenbewijs.

In een ander arrest van 21 juni 2022 werd door het hof van beroep te Gent bevestigd dat vastgoedactiviteiten (inclusief verhuur aan derden ) op zichzelf genomen als een economische activiteit beschouwd kunnen worden, indien deze activiteiten het louter passief beheer van vastgoed overstijgen en op een duurzame wijze een maatschappelijke meerwaarde creëren. Het hof heeft daarbij een aantal criteria aangereikt die in overweging kunnen worden genomen, zoals het ondernemingsrisico en de organisatie van de activiteit. In het hier besproken vonnis werd de activiteit ook aan een aantal van deze criteria getoetst. 

Intussen lijkt Vlabel af te wijken van zijn standpunt uit de omzendbrief, en worden er meer en meer positieve voorafgaande beslissingen met betrekking tot familiale vennootschappen met commerciële vastgoedactiviteiten afgeleverd. Echter, het blijft afwachten hoe Vlabel in de praktijk omgaat met vennootschappen die, naast het uitoefenen van een economische activiteit, ook nog privaat onroerend goed aanhouden.

Beoordeling door de rechtbank van eerste aanleg

In de zaak die voorkwam voor de rechtbank van eerste aanleg te Gent bestond de activiteit van de vennootschap in kwestie louter uit het verhuren van bedrijfsvastgoed aan de andere vennootschappen uit de groep. Enkel de blote eigendom van een appartement werd niet aangewend voor de bedrijfsactiviteit, vermits het vruchtgebruik van datzelfde appartement werd aangehouden door de moeder van de erflater.

De rechtbank argumenteert dat de VCF enkel vereist dat de belastingplichtigen het bewijs moeten leveren van het bestaan van een reële economische activiteit, doch niet van het exclusieve bestaan van dergelijke activiteit met uitsluiting van iedere andere vastgoedactiviteit.

De VCF voorziet in dergelijk geval (namelijk het bestaan van een “gemengde” activiteit) overigens geen proportionele toepassing van het gunsttarief. 

Conclusie

Met deze uitspraak bevestigt de rechtbank de principes neergelegd in de voormelde arresten van het hof van beroep te Gent. Bijgevolg blijft het mogelijk om het tegenbewijs te leveren dat een vennootschap een reële economische activiteit heeft, zelfs indien dezelfde vennootschap privaat vastgoed aanhoudt. Het volstaat om te bewijzen dat de vennootschap daadwerkelijk een economische exploitatie heeft, waarvoor ook de loutere verhuur van vastgoed die het loutere passief beheer overstijgt in aanmerking kan komen.

Dit vonnis is andermaal een gunstige ontwikkeling voor familiebedrijven die privaat vastgoed aanhouden en/of vastgoed op een professionele manier verhuren. Een goede motivering bij de aanvraag van het gunsttarief lijkt ons echter essentieel. Ons team staat u hierin graag bij.