Verstrenging gunstregime familiebedrijven: residentieel vastgoed uitgesloten tenzij het significante omzet genereert en er personeel is

In Vlaanderen bestaat een gunstregime in de schenk- en erfbelasting voor familiale vennootschappen en ondernemingen. Onder dat regime kunnen aandelen van een kwalificerende familiale vennootschap worden geschonken met vrijstelling van schenkbelasting, of worden vererfd tegen een vast tarief van 3% (in rechte lijn en tussen partners) of 7% (tussen anderen). In onze vorige Newsflash schreven we over het voorontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026, waarin de Vlaamse Regering haar plannen voor de verstrenging van die regeling aankondigde.

 Inmiddels heeft de Vlaamse Regering haar ontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026 goedgekeurd en ingediend bij het Vlaams Parlement. In dit ontwerp van Programmadecreet werd de voorgenomen uitsluiting van het residentieel vastgoed voor familiale vennootschappen ingrijpend aangepast t.o.v. de tekst van het voorontwerp. In deze Newsflash staan we kort stil bij die (aangepaste) uitsluiting van het residentieel vastgoed. De vooropgestelde datum van inwerkingtreding is nog steeds 1 januari 2026.

Uitsluiting van het residentieel vastgoed

Net zoals dat op vandaag het geval is voor familiale ondernemingen, wordt ook voor familiale vennootschappen het residentieel vastgoed uitgesloten van het gunstregime. Concreet gaat het om onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of bestemd zijn, evenals bouwgronden. Het deel van de waarde van de aandelen dat dergelijke onroerende goederen vertegenwoordigt, in de familiale vennootschap of in dochtervennootschappen waarin de familiale vennootschap minstens 10% participeert, wordt uitgesloten en belast aan de tarieven voor roerende goederen.

We gaven in onze vorige Newsflash al aan dat de concrete impact hiervan, met name op familiale vennootschappen die op professionele wijze residentieel vastgoed verhuren, nog nadere verduidelijking behoefde. Om dergelijke familiale vennootschappen de toegang tot het gunstregime niet te ontzeggen, heeft de Vlaamse Regering nu voorzien in een uitzondering op de uitsluiting.

Tenzij het residentieel vastgoed een significante omzet genereert

De uitsluiting van het residentieel vastgoed geldt immers niet voor familiale vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75% wordt gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op dat residentieel vastgoed. Die activiteit kan ons inziens ruim worden geïnterpreteerd, en omvat met name zowel de ontwikkeling, het verhuur als de verkoop van residentieel vastgoed.

De toepassing van dit criterium lijkt vrij rechttoe rechtaan voor een stand-alone vennootschap die uitsluitend actief is als projectontwikkelaar in het residentieel vastgoed. Voor een vennootschap die niet alleen actief is in het residentieel vastgoed, maar haar activiteiten diversifieert en daarnaast ook actief is in een ander type vastgoed (zoals kantoorgebouwen), of zelfs in andere sectoren dan vastgoed, lijkt dit echter geen soelaas te bieden en vrezen we dat discriminatie kan worden ingeroepen. Ook voor holdingstructuren rijst de vraag hoe de 75%-drempel moet worden toegepast.

En de vennootschap ten minste 1 werknemer telt

Tot slot wordt aan de uitzondering, voorzien voor familiale vennootschappen waarvan de omzet voor ≥ 75% wordt gegenereerd door een residentiele vastgoedactiviteit, een tewerkstellingsvoorwaarde gekoppeld. De vennootschap moet immers in de 3 jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens 1 tewerkgestelde werknemer (uitgedrukt in voltijdse eenheden) tellen. Deze tewerkstelling dient ook behouden te blijven gedurende de 3 jaar na de overdracht van de aandelen. Op deze manier wil de Vlaamse Regering vermijden dat patrimoniumvennootschappen van de uitzondering zouden kunnen genieten.

Conclusie

Het ontwerp van Programmadecreet bevestigt de uitsluiting van het residentieel vastgoed i.h.k.v. het Vlaamse gunstregime, maar voorziet in een uitzondering voor vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75% wordt gegenereerd door een activiteit m.b.t. residentieel vastgoed, en die minstens 1 werknemer tewerkstellen. Wij blijven voor u verder opvolgen hoe dit evolueert.